Дома, Италия, черная майка Европы: каждый четвертый дом пустует

Италия лидирует в Европе по количеству домовладельцев, а также по количеству пустующих домов – более 9,6 миллионов. Парадокс, свидетельствующий о жестком рынке недвижимости и фрагментированной жилищной политике.

Италия остается на первом месте в Европе по доле владения недвижимостью, а также по количеству незанятых домов: парадокс, который подчеркивает искажения жесткого рынка жилья, который не очень реагирует на жилищную чрезвычайную ситуацию. Об этом свидетельствует новый отчет Фонда IFEL»Предложение жилья в Италии. Общая картина«.

Чрезвычайная жилищная ситуация и структурные дисбалансы

Термин «жилищная чрезвычайная ситуация» становится очевидным, если посмотреть на данные IFEL: в Италии, согласно последней переписи населения Istat 2021 года, насчитывается 9,6 миллиона незанятых домов, что составляет 27,3% от общего количества домов. Это значение более чем в три раза выше, чем во Франции (7,8%), и более чем в шесть раз выше, чем в Германии (4,4%).

Хотя в Италии более 35 миллионов домов, неудовлетворенный спрос остается высоким, особенно в городских районах и среди групп с низким и средним доходом. Это противоречие подчеркивает сильную асимметрию между спросом и предложением, которая еще более обостряется из-за слабого рынка аренды: сдается всего 13,1% домов по сравнению с 33,3% во Франции и 53,4% в Германии.

Пустые дома, второй дом или структурная пустота?

Неиспользованный жилой фонд распределен неравномерно. Самый высокий уровень пустующего жилья зафиксирован в мегаполисах Юга: Реджо-ди-Калабрия (40,2%), Мессина (39,8%) и Палермо (32,5%). Более сдержанная ситуация наблюдается в Милане (12,4%), Болонье (15,5%) и Флоренции (14,9%), где рынок более динамичен.

Часть пустующего жилья приходится на вторые дома, особенно в туристических районах, а также на ветхую недвижимость, унаследованную или ожидающую ремонта. Кроме того, исследования не проводят четкого различия между спорадическим использованием и реальным отказом, что создает статистический пробел, который усложняет планирование.

Широко распространенное свойство, но не очень функциональное.

Италия выделяется самой высокой долей собственного жилья (55,4%) и очень небольшим процентом социального жилья: всего 2,6% акций, хотя и играет важную роль на рынке аренды (19,6% арендного предложения). Однако ежегодные задания остаются низкими (около 16 000), а текучесть кадров составляет 2,1%.

В частном секторе оборот аренды более динамичен (25%), но остается недостаточным в условиях растущего спроса со стороны малообеспеченных семей, одиноких пожилых людей и молодежи. Демографические перспективы усугубляют картину: к 2050 году каждая третья семья будет состоять всего из одного человека, а количество семейных пар с детьми сократится на 19,2%.

Суть жилищной политики

Отчет IFEL, представленный на конференции ANCE «Города будущего 2030-2050»ясно подчеркивает отсутствие последовательной национальной жилищной стратегии. Государственная политика фрагментирована и слаба, и у нее мало стимулов для повторного использования и восстановления пустующей собственности. К этому добавляются административная неэффективность, жесткие нормативные ограничения и налоговая система, не ориентированная на стимулирование арендной платы.

В ходе политических дебатов возникают разнородные предложения: от освобождения ИДУ для тех, кто снимает арендную плату по контролируемой арендной плате, до возможного использования фондов сплочения для поддержки строительных и регенеративных мер. Однако без системного вмешательства итальянский жилищный фонд рискует остаться недостаточно эксплуатируемым ресурсом, что усугубит чрезвычайную жилищную ситуацию.